Krapte op de woningmarkt: ook in Zwolle is het zichtbaar. In de regio’s Noordoost- en Midden-Nederland staat de gemeente Zwolle op plek zeven van de gemeenten waar de woningdruk het hoogst is. Randstedelingen, terugkerende Zwollenaren en een historisch lage rente zorgen ervoor dat de markt nóg krapper wordt. Er zijn veel kapers op de kust, maar wie lukt het om uiteindelijk een starterswoning te kopen?
Randstedelingen
Volgens het CBS verhuizen steeds meer jonge stellen zonder kinderen naar het oosten. Ruim 13% van alle verhuizende, jonge stellen vertrok in 2020 naar een regio daarbuiten. Sandra Kers, persvoorlichter van de branchevereniging van makelaars en taxateurs, bevestigt deze trend. “De Randstad heeft een oververhitte woningmarkt. Op een gegeven moment ga je als starter je eisen bijstellen wanneer je niet gebonden bent aan een bepaalde locatie.”
Jeroen Hofstede, regiovoorzitter van Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) Zwolle, vertelt dat Randstedelingen naar Zwolle verhuizen vanwege de gezondere leefomgeving. “Denk dan bijvoorbeeld aan betaalbaarheid; je krijgt hier meer waar voor je geld, zoals een groot huis met tuin. In de Randstad is dat bijna onbetaalbaar en in Zwolle heb je relatief meer keuze.” De krapte op de woningmarkt was in de Randstad als eerst voelbaar, waardoor mensen naar woningen in het oosten gingen kijken. Deze trend is al vijf jaar zichtbaar. Volgens cijfers van de NVM was in 2017 3% van alle verkochte woningen in de gemeente Zwolle bemachtigd door huishoudens uit de Randstad. In 2021 is dit aandeel gestegen tot 9%.
Terugkeerders
Anderzijds zie je veel terugkeerders: Zwollenaren die naar de Randstad zijn verhuisd, maar weer terug willen. Hofstede geeft aan dat dit te maken heeft met de coronacrisis: “Het heeft de route naar deze omgeving vergemakkelijkt. Werken in de Randstad is minder nodig, waardoor je thuis meer ruimte wil. Zwolle heeft veel infrastructurele voordelen. Van hier naar Amsterdam is makkelijk te reizen.” Veel mensen hebben dat extra uurtje reizen over voor een tuin en meer ruimte. Daarnaast vinden veel mensen Zwolle ‘lekker dorps’, met alle nodige faciliteiten. Om die redenen willen veel oud-Zwollenaren terug. “De trend van verhuizende Randstedelingen naar Zwolle is al langer zichtbaar, maar corona heeft het versterkt, waardoor de woningmarkt hier nog krapper raakt”, zegt de voorzitter.
Lage hypotheekrente
Er is nog een factor die de woningmarkt in Zwolle krapper maakt; een historisch lage hypotheekrente van rond de 1,5%. Dit maakt het kopen van een woning voor meer mensen aantrekkelijker volgens Monja Scholing, makelaar bij Voorst Makelaardij: “De meeste starters verdienen te veel om in aanmerking te komen voor sociale huurwoningen, waardoor ze aangewezen zijn tot particuliere huurwoningen. Hiervoor moeten ze al snel 1000 tot 1250 euro aan huur betalen. Dit geld zijn ze in principe kwijt. Al koop je als starter een huis van vier ton, dan ben je door de lage rente nog voordeliger uit in maandlasten dan wanneer je een woning huurt. Dan los je misschien meer per maand af, maar betaal je maar 350 euro rente per maand. Dat is veel minder ‘verloren’ geld.”
Krappe woningmarkt
Dankzij de lage rente zijn er dus meer starters die een woning willen kopen. Daarbij willen steeds meer mensen naar het bereikbare Zwolle verhuizen. Meng deze ingrediënten met de huidige krappe woningmarkt en je komt tot een krappe woningmarkt.
Naast terugkerende Zwollenaren en Randstedelingen zijn er nog andere groepen starters op zoek naar een woning in de Overijsselse hoofdstad. De meeste starters hebben altijd al in Zwolle en omstreken gewoond en zijn klaar om het ouderlijke nest te verlaten. Anderen zijn hier gekomen voor de studie of werk, hebben hier een sociaal netwerk opgebouwd en willen daarom in Zwolle blijven wonen. Er is een diverse groep starters die om verschillende redenen in de stad wil wonen.
Overbieden
Er is dus veel concurrentie op de woningmarkt, wat er voor zorgt dat overbieden steeds meer de norm wordt. Volgens Scholing worden de bedragen steeds hoger en gekker: “We zien biedingen van 50.000 tot 70.000 euro boven de vraagprijs. Laatst bood iemand zelfs 100.000 euro meer! We merken dat steeds meer starters lager zoeken dan dat ze kunnen uitgeven, met de onderliggende gedachte dat ze moeten overbieden.”
De Zwolse Jurre Spiegelenberg en Marlie Stegeman zijn starters die een jaar op zoek waren naar een woning in de omgeving van Zwolle. In totaal heeft het stel 46 huizen bezichtigd. Volgens Jurre ging de zoektocht naar een woning vrij moeizaam vanwege het vele overbieden: “Van de 16 biedingen die we gedaan hebben zijn we 15 keer overboden. Ik schat dat het om bedragen tussen de 10.000 en 50.000 euro ging.” Onderzoek van NVM over woningtransacties in Noord-Overijssel laat zien dat in het derde kwartaal van 2021 gemiddeld 8,9% boven de vraagprijs betaald werd voor een woning. Het percentage van woningen dat toen boven de vraagprijs weg ging is 80,7%.
Jubelton
Wie behoort tot de groep overbieders? Wat je vooral ziet, zijn starters die geholpen worden met een schenking van hun ouders: de ’jubelton’. Ouders mogen maximaal 105.302 euro belastingvrij schenken aan hun kinderen. Starters die hier gebruik van kunnen maken, hebben daardoor een flinke voorsprong op starters die dit niet hebben. “Wanneer je als ouder je huis verkoopt met een mooie overwaarde, kun je dat geld gebruiken om de overbieding van je kind te financieren. Dan wordt het voor een starter die dit niet heeft wel erg moeilijk om een woning te krijgen in Zwolle. Die kan hoogstens 10.000 euro overbieden, maar geen halve ton. De jubelton is een maatregel van de overheid, waarbij je je moet afvragen of de marktwerking eerlijk is. Het wordt zo wel erg aantrekkelijk om je kind in het zadel te helpen”, vertelt Hofstede.
De oplossing voor dit oneerlijke speelveld is voor de voorzitter simpel: “Hef belasting over de jubelton. De overheid heeft ook de maatregel genomen dat beleggers vanaf 2021 8% overdrachtsbelasting moeten betalen. Hiermee zetten ze beleggers op afstand om meer woningen beschikbaar te maken voor starters.” Dankzij de lage rente zijn er meer starters die een woning willen kopen. Daarbij willen steeds meer mensen naar het bereikbare Zwolle verhuizen. Meng deze ingrediënten met de huidige krappe woningmarkt en je komt tot een overvolle woningmarkt. Daarbovenop maakt zo’n jubelton de strijd om een woning oneerlijk, volgens Hofstede: “Ik ben voorstander van het afschaffen van een belastingvrije jubelton.”